本案要点
工抵房交付后开发商不配合网签、过户的，能否请求继续履行，应结合合同效力、实际付款、交付及房屋登记状态判断。本案围绕买卖合同履行提出诉请，并申请房屋保全。本案生效判决判令开发商协助办理 11 套工抵房的网签备案及过户手续，总包单位已凭该判决成功完成过户。
案件信息
| 案件类型 | 房屋买卖合同纠纷（工程款抵房款房屋的网签与过户） |
|---|---|
| 审理法院 | 浙江省绍兴市某区人民法院（一审） |
| 裁判年份 | 2024 年 |
| 项目类型 | 住宅项目工抵房（11 套商品房） |
| 项目地区 | 浙江省绍兴市 |
| 争议金额 | 购房总价 1400 余万元 |
| 我方代理 | 买受人（宁波某施工总承包企业） |
| 程序阶段 | 一审判决已生效；已凭判决完成过户 |
案件背景
宁波某施工总承包企业（下称“总包单位”）承建某房地产集团旗下项目的总承包工程。2020 年底，经协商，总包单位以“工程款抵房款”方式购买该集团旗下另一项目公司（下称“开发商”）开发的住宅共 11 套，总价 1446 万余元，原约定以工程款抵付房款，后经补充协议调整为收到工程款后另行支付购房款。总包单位已于 2020 年 12 月全额支付（银行转账备注“预付购房款”）。
此后开发商迟迟不办理网签。2023 年 7 月，开发商开具全额购房发票并交付房屋钥匙，但仍以内部原因为由拒绝办理网签备案手续。更棘手的是，因该小区涉及大量诉讼纠纷，当地住建部门暂停了该项目网签，即使开发商愿意配合，常规途径也已无法办理网签过户，房屋仍登记在开发商名下，随时可能被其他债权人查封、处置。
- 2020年12月 · 付款
依调整后的付款安排支付11套房屋购房款。
- 2023年7月 · 交付
开发商开具发票并交付钥匙，但网签尚未办理。
- 2024年1月 · 判决
法院判令协助办理网签备案及过户登记。
- 判决生效后 · 登记
案涉11套房屋完成过户；钥匙交付、网签与登记是不同环节。
争议焦点
- 双方签有《工程款抵房款协议书》又经补充协议变更付款方式的，总包单位与开发商之间是“以房抵债”还是房屋买卖合同关系？
- 开发商不配合、网签又被监管暂停的情况下，法院能否判令开发商协助办理网签备案及过户手续？
对方意见与履行障碍
开发商对总包单位主张的事实和请求均予认可，表示同意配合办理过户手续（纠纷久拖不决的实质障碍在于开发商内部原因及项目网签被暂停，而非双方对交易本身存在争议）。
代理思路与关键证据
本案由浙江永敬成律师事务所余天泽律师、陈思远律师共同代理总包单位。
- 诉请设计：从“确认产权”调整为“继续履行”。起诉状最初包含“确认房屋产权归属”的请求，代理团队研判后主动变更诉请，改为主张继续履行合同，请求判令签订商品房买卖合同、办理网签备案、配合过户。工抵房在完成网签备案和转移登记前，买受人仅有债权而非物权，直接诉请确认产权被驳回的风险较高；请求继续履行则落在合同效力与履行义务的框架内，更易获得支持。
- 结合补充协议与履约事实判断法律关系。双方后续签订的补充协议将付款方式从“工程款直接抵扣”变更为“收到工程款后次日另行支付购房款”，代理团队以此为基础，结合全额付款凭证、发票、钥匙交付记录，主张并获法院认定：双方就 11 套房屋成立真实的房屋买卖合同关系，而非单纯的以物抵债，这一认定是判令继续履行的前提。
- 起诉同时申请财产保全。立案后即申请对案涉 11 套房屋采取保全措施，以降低诉讼期间房屋被转移、处分的风险，为后续履行保留条件。
- 依据生效判决推进网签与转移登记。网签被监管暂停、常规路径无法办理的情况下，生效判决确定的“协助办理网签备案及过户”义务，成为总包单位据以完成产权登记的法律依据。判决生效后，案涉 11 套房屋已成功过户至总包单位名下。
法院认定与裁判结果（判决已生效）
法院认定：双方虽先签订工抵房协议，但此后通过补充协议变更了付款方式，结合购房款实际支付、房屋实际交付及当事人陈述，应认定双方就 11 套房屋达成真实的房屋买卖合意，房屋买卖合同关系成立且有效。总包单位已付清全部房款、房屋已全部交付，且审理期间双方已补签《浙江省商品房买卖合同（预售）》。法院判决：
- 开发商于判决生效之日起十五日内协助办理 11 套房屋的网签备案手续，并协助将房屋过户登记至总包单位名下；
- 驳回“判令双方签订《商品房买卖合同》”的请求（因审理期间双方已自行补签预售合同，该请求已无判决必要）。
上述判决于 2024 年 1 月作出，已发生法律效力。案涉 11 套房屋已凭生效判决成功办理过户登记。
对建筑企业的启示
- 工抵房“拿到钥匙”不等于“拿到产权”。交付钥匙、网签备案与所有权转移登记是不同事项。本案在判决生效后完成过户。企业接受工抵房时，应核查登记状态、权利负担及过户条件，并及时跟进办理。
- 开发商拖延网签时，及时评估履行与诉讼路径。本案从 2020 年付款到 2023 年起诉历时近三年，期间项目诉讼缠身、网签被暂停，风险持续放大。是否请求协助网签、过户及申请保全，应结合具体合同、登记状态和履行障碍评估。
- 如实、完整记录工抵房交易安排。明确付款路径、发票开具、交付、网签期限及违约责任，确保协议内容与实际付款、交付情况一致，并根据真实交易关系确定请求权基础。
- 结合网签暂停原因评估后续办理条件。本案依据生效判决完成登记。其他项目仍需核查网签暂停原因、登记条件及有关限制，不能仅凭本案结果推断一定能够过户。
案件资料来源与整理说明
本案判决结果依据本所留存的房屋买卖合同纠纷裁判文书整理；判决生效及后续网签、过户情况由承办律师核实。本文保留既有匿名化口径，不公开案号、房号及裁判文书原件。
案例整理：浙江永敬成律师事务所。下列法律依据链接指向公开的规范原文，与本站未刊载的本案裁判文书相区分。
法律依据
- 《中华人民共和国民法典》第五百零九条（全面履行与诚信原则）、第五百四十三条（协商一致变更合同）；
- 关联规则提示：以物抵债协议的性质认定及商品房预售合同网签备案的相关规定，个案适用应结合合同文本与履约事实判断。
本案例仅供实务研究参考，案件结果取决于具体事实、证据和适用规则。本文已对承包人名称、项目名称、案号等信息作匿名化处理。