开发商资金链断裂、结算久拖不决，总包单位能否在竣工验收前起诉追讨工程款？

案件背景

2020 年，宁波某施工总承包单位（下称“总包单位”）与某房地产集团旗下绍兴项目公司（下称“开发企业”）签订总承包合同，承建其位于浙江省绍兴市的住宅项目，合同暂定造价约 2.72 亿元，后经多份补充协议变更为固定总价并调整至约 2.75 亿元。

施工过程中，因开发企业资金链断裂，其直接分包的专业工程停滞，项目整体无法办理竣工验收备案；开发企业自认无力支付交付前的剩余工程款、配套费及行政性收费，向政府部门申请动用预售监管资金。此时总包单位自身施工内容已全部完成并经监理确认合格，但开发企业欠付工程款约 6400 万元，且预售资金监管账户余额持续减少，回款风险急迫。

起诉前后，总包单位通过以房抵债、公证处提存等安排获得部分清偿，最终在诉讼中主张工程款 3244 万余元及利息，并请求确认建设工程价款优先受偿权。

争议焦点

1. 工程尚未完成结算，总包单位主张支付工程款的条件是否成就、金额如何认定？
2. （反诉）项目工期较合同约定增加，是否属于总包单位违约，应否承担 3600 万元逾期竣工违约金？
3. 项目房屋已大部分销售的情况下，总包单位是否享有建设工程价款优先受偿权？

对方主要抗辩

• 双方未办理结算、结算价未确定，且总包单位未提交完整结算资料，付款条件不成就；
• 已付款比例达到合同约定节点，不存在欠付；
• 3% 保修款未到返还期限；
• 项目房屋已全部出售且业主已付清房款，优先受偿权不得对抗购房人；
• 反诉主张：总包单位工期延误 1668 天，应支付逾期竣工违约金 3600 万元及质量违约金 20 万余元，并申请保全总包单位 3620 万元财产。

代理思路与关键证据

本案由浙江永敬成律师事务所余天泽律师、陈思远律师共同代理总包单位。代理工作的核心不是被动等待竣工结算，而是在付款条件争议出现前完成事实与证据的“锁定”：

1. 及时固定施工完成与报验事实。在起诉前，以邮寄方式向开发企业和监理单位提交工程竣工验收申请及竣工报告，明确施工内容已全部完成且监理自验合格，并要求限期组织验收。开发企业拖延验收，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第九条第（二）项，以承包人提交验收报告之日为竣工日期，该项证据为本案竣工日期及付款条件的判断提供了依据；具体付款节点与结算期限仍需结合合同约定分别审查。
2. 果断采取保全并预留谈判空间。起诉同时申请冻结预售资金监管账户（实际冻结 4600 余万元）。保全与协商安排相结合：在法院、住建部门协调下，双方达成人民调解协议，总包单位配合解除部分冻结以保障项目交付所需资金，开发企业将 1800 万元竣备款通过公证处提存，项目竣工备案后由公证处直接支付。这一安排兼顾了项目交付（保交楼）与债权安全。
3. 以三方确认文件防御工期反诉。施工过程中形成的《工期情况一览表》由建设单位、施工单位、监理单位三方盖章，逐项载明工期增加系出土困难、桩基移交迟延、图纸确认延迟、疫情、台风、保温做法变更、甲方分包迟延进场等非承包人原因所致。正是这份文件，使法院认定非承包人原因的延误天数已超过实际增加的工期天数。
4. 回应对方财产保全申请。开发企业提起反诉并申请冻结总包单位账户内资金 3620 万元，经法院组织听证，认定双方互负债权债务、不存在情况紧急，裁定驳回其保全申请，总包单位经营账户未受影响。

法院认定与裁判结果（判决已生效）

本诉（工程款案），法院判决：

• 开发企业支付工程款 2195 万余元，并支付自应付款日次日起按 LPR 计算的利息；
• 确认总包单位在上述工程款范围内就案涉工程折价或拍卖价款享有优先受偿权（未超过十八个月行使期限）；
• 3% 保修款因约定保修期未满、付款期限未届至，未予支持；
• 对开发企业主张的措施费核减、甲供材超领扣款、预结算违约金等，因其举证不足，均未采信。

法院同时明确：合同约定了结算期（竣工备案并提交完整结算资料之日起 4 个月），开发企业逾期未办理完结算，视为结算期届满，应按约支付至结算总价的 97%。

反诉（工期违约金案），法院判决：驳回开发企业全部反诉请求。法院认定：工期增加天数虽达 323—351 天，但三方盖章确认的《工期情况一览表》载明的非承包人原因延误合计天数已超过该增加天数；总包单位已于完工后寄送竣工报告，开发企业拖延验收，不得以竣工备案日主张实际工期。

上述判决均于 2024 年 12 月作出，双方均未上诉，已发生法律效力。

对建筑企业的启示

1. 出现回款风险时，应及时核查付款条件并保存证据。及时提交竣工验收报告、结算资料并留存送达凭证，为判断报验、结算和付款节点提供证据。是否达到付款条件，应根据合同约定和具体履约事实判断。
2. 保全要快，但也要给谈判留出口。涉及预售资金监管账户时，应结合项目交付和资金监管要求评估保全方案。本案采用部分解冻、公证提存等安排，为项目交付与债权实现提供了协调路径。
3. 重视施工过程中的工期证据。本案工期反诉防御的关键《工期情况一览表》形成于施工过程中并获三方盖章，同期记录有助于还原延误原因，事后形成的说明则应结合其他证据核实。建议总包企业对所有非己方原因的延误（图纸、分包、疫情、天气、变更）做到“一事一签证、逾期有确认”。
4. 优先受偿权要主动主张、留足期限。起诉时应一并提出确认优先受偿权的诉请，注意十八个月行使期限自发包人应付款之日起算（2026年建工司法解释（二）第二十一条对部分情形下的起算点作出规定）。

案件资料来源与整理说明

本案依据本所留存的工程款及工期争议裁判文书、相关办案材料整理；判决生效情况由承办律师核实。本文保留既有匿名化口径，不公开案号、当事人名称及裁判文书原件。

案例整理：浙江永敬成律师事务所。下列法律依据链接指向公开的规范原文，与本站未刊载的本案裁判文书相区分。

法律依据

• 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第八百零七条；
• 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25 号）第九条、第四十一条；
• 现行规则提示：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号，2026年6月30日起施行）第十七条、第二十一条对优先受偿权的确认方式与行使期限起算另有细化规定；本案裁判发生于该解释施行前，应结合当时有效规则理解本案裁判。解释（二）第二十三条规定了施行后的案件适用范围及与此前司法解释不一致时的处理规则。